Mar 25, 2021
Akta PPJB, PJB dan AJB adalah 3 jenis akta yang akan Anda temui saat hendak melakukan proses jual-beli rumah. Terutama PPJB dan PJB hanya akan Anda temui jika hendak membeli rumah baru langsung ke developer atau pengembang huniannya.
Istilah dan fungsi dari ketiga akta ini wajib Anda pahami agar proses transaksi jual beli bisa berlangsung dengan lancar dan saling memahami hak dan kewajiban masing-masing pihak yaitu Anda sebagai pembeli dan pihak developer sebagai penjual.
Sebelum dijelaskan secara terperinci, perlu diketahui bahwa 3 jenis akta ini dibuat berdasarkan urutannya, yaitu PPJB, PJB dan terakhir adalah AJB untuk menyelesaikan proses pengalihan hak sepenuhnya.
Berdasarkan definisi, Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB) adalah sebuah kesepakatan untuk mengikat diri penjual dan pembeli untuk sementara waktu dan bisa dilakukan dibawah tangan atau tanpa notaris. Atau lebih mudahnya, PPJB dilakukan saat kedua belah pihak belum dapat memenuhi kewajiban masing-masing.
PPJB biasanya digunakan saat Anda hendak membeli rumah primary atau langsung ke developer, dan bisa saja rumah yang hendak dibeli belum dibangun atau belum selesai dibangun. Walaupun bersifat sementara, PPJB bisa dijadikan pegangan hukum bagi pembeli.
Dengan adanya akta PPJB menandakan bahwa pembeli dan penjual sudah serius untuk bertransaksi, pihak pembeli sudah memberikan tanda jadi (uang muka) sesuai kesepakatan) dan pihak penjual tidak boleh lagi menjual properti tersebut kepada pembeli lain. Perlu dicatat juga, bahwa belum ada pengalihan hak atas properti kepada pembeli secara hukum.
Sebagai panduan Anda saat hendak menandatangani Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB) perlu diperhatikan bahwa perjanjian tersebut harus berisi poin-poin berikut:
Pada bagian ini, ada 3 (tiga) objek pengikat jual beli yang wajib ada pada akta PPJB yaitu: (1) Lokasi tanah yang sesuai dengan nomor kavling yang dicantumkan, (2) Luas bangunan disertai gambar spesifikasi teknis dan arsitektur dan (3) Luas tanah disertai dengan perizinannya. Perlu Anda pastikan bahwa penjelasan mengenai objek tanah dan bangunan sudah benar-benar jelas dan tidak ada yang kurang.
Pada bagian ini menjelaskan bahwa penjual wajib memberikan unit rumah sesuai dengan apa yang sebelumnya ditawarkan kepada pembeli. Pihak penjual bisa mencantumkan klausul berisi pernyataan dan jaminan bahwa tanah serta bangunan rumah yang ditawarkan tersebut sedang tidak terlibat sengketa hukum atau merupakan jaminan utang kepada pihak lain. Kalau ada pernyataan penjual yang tidak sesuai, calon pembeli diberi kebebasan untuk menuntut secara hukum.
Pembeli wajib membayar cicilan dari rumah tersebut kepada penjual. Apabila terlambat, pembeli bisa terkena sanksi berupa denda. Bila merujuk pada Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995, denda yang harus dibayar pembeli apabila terlambat mengangsur adalah 2/1000 dari jumlah cicilan per hari keterlambatan bayar.
Isi dari PPJB ini telah diatur pada Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995. Dengan kata lain, akta PPJB memilki kekuatan dan jaminan hukum ketika Anda membeli rumah. Secara garis besar, ada 10 faktor penting dalam PPJB, antara lain:
Perbedaannya dengan Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB) adalah bahwasanya, Perjanjian Jual Beli (PJB) harus dibuat dengan akta notaris dan biasanya dibuat saat salah satu pihak sudah memenuhi kewajibannya. Beberapa contoh kondisi yang mengharuskan dibuatnya PJB adalah saat pembeli ingin menjual propertinya sebelum melakukan pembayaran lunas kepada penjual, ada administrasi seperti pembayaran pajak yang belum selesai atau pemecahan sertifikat dari penjual belum selesai sehingga tidak bisa dibuatnya Akta Jual Beli (AJB).
Perlu diketahui juga ada dua jenis PJB, yaitu PJB lunas dan PJB tidak lunas. Pada PJB tidak lunas, tercantum informasi seperti jumlah uang muka yang sudah dibayarkan saat penandatanganan akta PPJB, cara dan termin pembayaran, jatuh tempo pelunasan dan sanksi-sanksi yang diberikan.
Khusus untuk Anda sebagai pembeli dari sebuah properti, jangan pernah menandatangani AJB sebelum pihak developer (penjual) memenuhi kewajibannya, misalkan rumah yang dibeli belum selesai dibangun. Sebab, jika AJB sudah ditandatangani sebelum rumah selesai dibangun, maka pihak developer bisa saja meninggalkan kewajibannya.
Tingkatan tertinggi perjanjian dalam suatu transaksi properti adalah Akta Jual Beli (AJB). AJB dibuat saat kedua belah pihak pembeli dan penjual sama sama telah memenuhi kewajibannya. Pembeli sudah melunasi tanah, bangunan dan semua pajak, dan penjual sudah menyerahkan tanah dan bangunan sesuai kesepakatan awal.
AJB menjadi akta otentik yang menjadi bukti sah secara hukum bahwa properti yang dibeli sudah menjadi hak milik Anda, karena ada pengalihan nama pada AJB. JB dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris sebagai pihak yang berwenang.
Pembuatan AJB telah diatur pada Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah. Oleh karena itu, nantinya pihak pejabat umum yang berwenang bisa langsung mengikuti format-format baku yang telah tersedia.
Setelah itu, Anda bisa mendaftarkan peralihan hak di kantor pertanahan setempat. Proses ini disebut juga dengan balik nama. Kalau proses balik nama sertifikat telah selesai, artinya pembeli sudah memiliki hak sepenuhnya atas tanah dan bangunan rumah yang dibeli dari pihak penjual.
Bila ingin mengurus AJB, ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi oleh pihak penjual dan pembeli, yaitu:
Itulah ketiga jenis akta yang umum digunakan saat hendak melakukan transaksi jual beli sebuah properti dan wajib untuk Anda ketahui sebagai calon pemilik rumah untuk menghindari Anda dari kemungkinan terjadinya penipuan atau kerugian di masa mendatang.
